Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России 1 квартал 2013 года

РОСТ МИРОВОЙ ЭКОНОМИКИ

Международный Валютный Фонд прогнозирует, что темпы глобального экономического роста в 2013 году ускорятся в связи с тем, что факторы, лежащие в основе низкого уровня деловой активности, начнут ослабевать.

Так острая фаза кризиса в Европе была преодолена, что выразилось в повышении прогноза МВФ относительно роста ВВП Еврозоны в 2013 году на 20 базисных пунктов (по сравнению с октябрем 2012), хотя и риски возвращения к ней оцениваются МВФ как «существенные».

В США также наступило прояснение ситуации вокруг фискального разрыва – Барак Обама подписал указ о начале приведения в действие плана по секвестру расходных статей американского бюджета. В данном случае секвестр бюджета предполагает сокращение государственных расходов США на $85 млрд. долларов и сокращение экономически активного населения на 750 000 человек. С одной стороны, такой шаг замедлит экономический рост американской экономики, а вместе с ней и всех экономик, связанных торговыми отношениями с США. С другой стороны, вопрос о фискальном обрыве держал в напряжении инвесторов и сдерживал рост фондовых индексов во всем мире. Таким образом, объявленный Обамой 2-го марта 2013 года секвестр бюджета стал триггером новой волны экономического роста.

Япония, одна из сильнейших экономик мира, также переживала трудное время – ВВП снизился во втором квартале 2012 года на 3,5% и в третьем квартале продолжил падение на 0,1% (в годовом выражении). Но, благодаря фискальным стимулам вкупе со стимулирующей монетарной политикой, Банку Японии удалось остановить рецессию и обеспечить рост ВВП на 0,2% в 4-м квартале 2012 года. МВФ ожидает, что в 2013 году ВВП Японии вырастет на 1,2%.

Таким образом, позитивные исходы в проблемных зонах главных экономик мира могут обеспечить устойчивый рост мировой экономики на уровне 3 – 3,5% в год (график «Прогноз роста ВВП»).

РОССИЯ

В начале 2013 года российская экономика выглядит сильной и заметно выделяется темпами роста на фоне более слабых экономических показателей стран Еврозоны (график «Прогноз роста ВВП»).

В 2012 году Российская экономика выросла на 3,4% , показав снижение темпов роста на 0,9% в сравнении с 2011 годом. В 2013 году мировые финансовые институты прогнозируют экономический рост на уровне 2012 года, а в 2014 году ожидается усиление экономического роста, который может достичь 3,7 - 3,9% за год в случае, если цены на нефть останутся на отметке 110 USD за баррель.

ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Первый квартал 2013 года принес новую волну оптимизма и, в случае сохранения позитивных тенденций в экономике, инвесторы будут проявлять возрастающий интерес к размещению ликвидности, а недвижимость продолжит аккумулировать капиталы как российских, так и иностранных инвесторов.

ИНВЕСТИЦИИ

КРАТКОЕ РЕЗЮМЕ

В первом квартале 2013 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России составил $3,3 млрд., что в 4 раза больше, чем в первом квартале и 2012, и 2011 годов.

ТЕНДЕНЦИИ

O1 Properties продолжает приобретать лучшие офисные объекты на московском рынке. Так, в марте 2013 года российская инвестиционная компания закрыла сделку по приобретению БЦ «Белая Площадь» у AIG Lincoln, «ВТБ Капитал» и американского фонда прямых инвестиций TPG Capital чуть менее, чем за $1 млрд. Таким образом, O1 Properties довела рыночную стоимость своих активов до $3,5 - 3,7 млрд.

Летом 2012 года O1 Properties рассматривала возможность проведения IPO на Лондонской Фондовой Бирже на сумму около $425, но компания изменила свое решение в связи с экономической нестабильностью и слабостью фондового рынка. В конце февраля 2013 года стало известно, что вместо этого O1 Properties решила разместить 5-летние облигации на 6 млрд. рублей с доходностью в рамках 17-20%. Таким образом O1 Properties сможет увеличить размер ликвидности и использовать ее для новых приобретений.

Другой тенденцией стало увеличение доли иностранного капитала в инвестициях в коммерческую недвижимость России. В первом квартале 2013 года закрылась сделка по приобретению ТРЦ «Метрополис» инвестиционным фондом Morgan Stanley у Capital Partners (около $1,15 млрд.), продолжив ряд приобретений с участием иностранных инвесторов – Immofinanz Group, Sponda, Raiffeisen Bank, Raven Russia и т.д., осуществленных в 2012 году (см. график «инвестиции по источнику капитала»).

Трендом на рынке индустриальной недвижимости стало повышение качества инвестиционных продуктов, благодаря удлинению договоров аренды. Так, в начале 2013 года стремительно развивающийся онлайн-ритейлер Enter заключил крупнейшую сделку по аренде 62 тыс. кв.м. в индустриальном парке класса «ПНК Чехов-2». Договор заключен на беспрецедентный для российских компаний срок — 15 лет. Еще одним примером может служить сделка по аренде 20 тыс. кв.м. в индустриальном парке «Южные Врата» немецким производителем медицинских товаров Paul Hartmann AG также сроком на 15 лет.

ПРОГНОЗ

Мы ожидаем сохранения высокого уровня деловой активности и прогнозируем общий объем инвестиций в 2013 году на уровне $7 млрд.

/ Источник: Colliers International

Вернуться к списку статей